Son numerosos los clientes que llegan a nuestro Despacho con el deseo de disolver el condominio sobre un inmueble que comparten con una expareja o excónyuge, pero… ¿y si hay carga hipotecaria pendiente? Puede no ser tan sencillo, ya que entran en juego factores como la capacidad y solvencia de aquel que quiere adjudicarse la totalidad del inmueble, el consentimiento de la entidad bancaria, el pago de impuestos, o la conformidad de las partes en el valor del inmueble.
Pongamos un ejemplo:
Antonio y Carmen han sido pareja de hecho desde el año 2010 hasta ahora, que han puesto fin a su relación. En el año 2012 dejaron de vivir de alquiler y compraron juntos (el 50% cada uno de ellos) una vivienda, cuyo precio en ese momento era de 300.000 euros. En la actualidad, el préstamo hipotecario pendiente asciende a 100.000 euros, y es Carmen quien desea adquirir la propiedad del 50% de su expareja, puesto que tiene mayor capacidad económica. ¿Qué puede hacer?
Ambos están de acuerdo en valorar el inmueble hoy en 320.000 euros, que es en lo que lo valora la Administración a efectos de impuestos.
Dado que la carga hipotecaria es de 100.000 euros, podemos decir que el valor neto del inmueble es de 320.000 – 100.000 = 220.000 euros. Por tanto, el 50% de Antonio se valora en 110.000 euros, y es la cantidad con la que él quiere verse compensado económicamente por Carmen. Los posibles escenarios son los siguientes:
1. Si Carmen tiene liquidez suficiente, puede otorgar escritura de disolución de condominio, donde se haga constar que Antonio percibe 110.000 euros, y la entidad financiera consienta expresamente en eximir de responsabilidad como coprestatario a Antonio. A veces los Bancos dan problemas porque “pierden” una garantía personal.
2. Si necesita financiación, Carmen puede otorgar escritura de disolución de condominio, entregando a Antonio 110.000 euros tras haber novado el préstamo hipotecario con el Banco con el que se mantiene la carga hipotecaria, en virtud de la cual ella queda como única prestataria, y se renegocian las condiciones del préstamo (plazo de devolución, capital prestado, tipo de interés, etc.).
3. Si necesita financiación, Carmen puede acudir a una nueva entidad bancaria y otorgar una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, por la cual obtenga una cantidad suficiente para cancelar el préstamo hipotecario con la primera entidad (100.000 euros) y para compensar a Antonio por la adquisición de su inmueble (110.000 euros).
Desde Palazón Abogados prevemos cualquier escenario, efectuamos una recomendación ajustada a las necesidades del cliente y nos involucramos en todo el proceso, desde las negociaciones hasta las liquidaciones de impuestos en cualquier disolución de condominio.
Virginia Royo
