La comisión de apertura en préstamos hipotecarios tras las Sentencias del Tribunal Supremo 964/2025 y 965/2025.
¿Qué es la comisión de apertura?
La comisión de apertura es una cantidad que las entidades financieras cobran al inicio de un préstamo hipotecario como contraprestación por los supuestos servicios de estudio, análisis de solvencia, tramitación y formalización de la operación. Se trata de un importe que suele expresarse como un porcentaje sobre el capital concedido y que se abona en el momento de la firma del contrato.
Durante años, esta comisión ha sido objeto de controversia judicial, ya que muchos consumidores han cuestionado su legitimidad al considerar que responde a costes internos del banco que no deberían trasladarse al cliente o que, en cualquier caso, no se explicaban de forma suficiente.
Evolución del criterio judicial sobre la comisión de apertura
La litigación en torno a la comisión de apertura ha pasado por distintas etapas. En una fase inicial, numerosos juzgados y audiencias provinciales comenzaron a declarar su nulidad al entender que las entidades financieras no justificaban adecuadamente los servicios prestados a cambio de dicha comisión. Se consideraba que, en muchos casos, existía una falta de transparencia y una posible duplicidad de costes, especialmente cuando se cobraban otros gastos asociados a la formalización del préstamo.
Este enfoque dio lugar a una corriente favorable a los consumidores, en la que la nulidad de la comisión de apertura se estimaba con relativa frecuencia. Sin embargo, esta tendencia ha sido matizada de forma significativa en los últimos años, especialmente a raíz de la intervención del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y, más recientemente, del Tribunal Supremo español.
El cambio de criterio del Tribunal Supremo en 2025
Las Sentencias del Tribunal Supremo 964/2025 y 965/2025, ambas de 17 de junio, han supuesto un punto de inflexión en el tratamiento jurídico de la comisión de apertura. En estas resoluciones, el Alto Tribunal redefine los criterios de validez de esta cláusula y se alinea con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Uno de los aspectos más relevantes de estas sentencias es que el Tribunal Supremo rechaza la exigencia de que la entidad bancaria deba justificar de manera individualizada y detallada los servicios concretos que retribuye la comisión de apertura. Esto implica que ya no es suficiente, para obtener la nulidad, alegar que el banco no ha desglosado los costes asociados a dicha comisión.
En su lugar, el Tribunal centra el análisis en el cumplimiento del control de transparencia. Es decir, lo determinante pasa a ser que el consumidor haya recibido una información clara, comprensible y suficiente sobre la existencia y el importe de la comisión antes de contratar el préstamo. La cláusula debe estar redactada de forma que permita al cliente conocer las consecuencias económicas que asume, tanto en el momento de la firma como en la fase precontractual.
El papel del control de transparencia
Tras las sentencias de 2025, el control de transparencia se convierte en el elemento central para valorar la validez de la comisión de apertura. Esto implica que el consumidor debe haber tenido la oportunidad real de conocer la carga económica que supone esta comisión y de compararla con otras ofertas del mercado.
No basta con que la cláusula esté incluida en la escritura del préstamo, sino que es necesario que haya sido explicada de forma adecuada en la fase previa a la contratación. En este sentido, adquiere especial relevancia la documentación precontractual, como la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) o las ofertas vinculantes.
El criterio de proporcionalidad y el precio de mercado
Otro de los elementos clave introducidos por el Tribunal Supremo es el análisis de la proporcionalidad de la comisión de apertura. Las sentencias 964/2025 y 965/2025 consideran que este tipo de comisión puede ser válida siempre que no resulte desproporcionada en relación con los estándares del mercado en el momento de la contratación.
En los casos analizados, el Tribunal avala comisiones del 0,5 % y del 1 %, al entender que se sitúan dentro de los parámetros habituales. Para ello, utiliza como referencia datos estadísticos, como los publicados por el Banco de España, lo que introduce un criterio objetivo que puede ser determinante en futuros litigios.
La inexistencia de nulidad automática
Uno de los mensajes más importantes de la nueva doctrina es que la comisión de apertura no puede considerarse abusiva de forma automática. Cada caso debe analizarse de manera individualizada, teniendo en cuenta las circunstancias concretas de la contratación, el nivel de información facilitado al consumidor y el importe de la comisión.
Esto supone un cambio relevante respecto a la práctica anterior, en la que muchas reclamaciones prosperaban con base en argumentos genéricos. A partir de ahora, será necesario realizar un análisis más detallado y aportar pruebas específicas sobre la falta de transparencia o la desproporción de la cláusula.
Supuestos en los que la comisión de apertura puede ser nula
A pesar del endurecimiento del criterio, la comisión de apertura puede seguir siendo declarada nula en determinados supuestos. En primer lugar, cuando exista una falta de transparencia, es decir, cuando el consumidor no haya sido informado de manera clara y comprensible sobre la existencia o el importe de la comisión.
También puede apreciarse abusividad cuando la comisión resulte claramente desproporcionada en relación con el mercado, especialmente si se sitúa en porcentajes elevados sin justificación aparente. Asimismo, podría cuestionarse su validez en casos de duplicidad de costes, cuando el banco cobre simultáneamente otros conceptos que retribuyan los mismos servicios.
Consecuencias prácticas para consumidores y profesionales
El nuevo criterio jurisprudencial implica que las reclamaciones sobre comisiones de apertura serán más complejas y exigirán un enfoque más técnico. Ya no bastará con alegar la falta de justificación del servicio, sino que será necesario centrar la estrategia en demostrar la falta de transparencia o la desproporción económica.
Para los profesionales del derecho, esto supone la necesidad de analizar en profundidad la documentación precontractual, la redacción de la cláusula y las condiciones del mercado en el momento de la firma. La prueba adquiere un papel fundamental, especialmente en lo que respecta a la información facilitada al cliente.
Conclusión
Las Sentencias del Tribunal Supremo 964/2025 y 965/2025 han redefinido el marco jurídico de la comisión de apertura en los préstamos hipotecarios. Frente a la tendencia anterior, se abandona la idea de nulidad casi automática y se refuerza un enfoque basado en la transparencia y la proporcionalidad.
En este nuevo escenario, la viabilidad de una reclamación dependerá de las circunstancias concretas de cada caso, lo que obliga a realizar un análisis individualizado y riguroso. A pesar de ello, sigue siendo posible impugnar la comisión de apertura cuando se acredite que no fue debidamente informada o que resulta excesiva, manteniéndose así la protección del consumidor dentro de los límites fijados por la jurisprudencia más reciente.
